REITとは何か？わかりやすく解説

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REITとは

REIT（読み方：リート）

 

REIT（リート）とは『Real Estate Investment Trust』の略で投資商品のひとつです。
投資家から集めた資金で不動産投資を行い、得られた賃貸収益や不動産の売買益を投資家に配当する商品となっています。
『不動産投資信託』とも呼ばれます。

投資者はREITを通じて間接的に様々な不動産のオーナーとなり、不動産のプロによる運用の成果を分配金として受け取ることが可能です。
REITは他の商品と比べても利回りが高く、人気のある商品となっています。

REITは元々アメリカで生まれ、2001年9月より日本でも市場が創設されました。
仕組みがアメリカのREITと異なる点もあるため、日本のREITは『J-REIT（ジェイ・リート）』と呼ばれています。
この記事では基本的にJ-REITの事をREITと略して記載します。

一般的にREITは、投資法人という特別な法人を作ることで不動産への投資や運用を行います。
この投資法人は不動産運用する事だけを目的として創られた器の会社で、基本的にそれ以外の業務は行いません。
そのため役員のみで従業員はおらず、その運営は全て外部に委託しています。

REITは株式などと同様に証券市場に上場しており、証券会社を通して日々売買することが可能です。

 

REITのメリット・デメリット

人気があるREITですが、何に投資をするにもリスクとリターンがあるものです。

この項目ではREITにおけるメリットとデメリットを紹介します。

リスクとリターンをしっかり把握した上で投資を行いましょう。

 

REITのメリット

まずはメリットですが、主に以下の点があります。

・安定した高い利回り
・プロに運用を任せることが可能
・流動性が高い
・小資金でも購入可能
・分散投資が可能

ひとつずつ説明していきます。

安定した高い利回り

前述したとおりREITはほかの商品と比べて高い利回りが得られる商品で、これが最大のメリットとなります。

例えば日本取引所が発表している日本株の平均利回りは東証一部で平均2.3%ほどです。（2020年2月末時点）
対してREITの平均利回りは6.74%となっています。（2020年3月19日時点）

なぜこうした高い利回りが出せるのかというと、REITは投資法人という形態をとり税金が免除されているからです。
REITは当期利益の90%以上を投資家に分配することで税金が免除される仕組みのため、一般的な株式会社と比べると投資家に対して多くの還元が可能で、高利回りの商品となっています。

また、REITの分配金は不動産の賃料収入がメインになっています。
更に多くの不動産に分散投資を行いリスクも分散しているので、REITの分配金は長期で安定しているといわれています。

 

プロに運用を任せることが可能

通常、不動産に投資する場合は投資対象となる不動産の様々な知識が必要となります。
また契約の手続きや購入した物件を管理する必要があるなど、面倒な業務も沢山あります。

REITを利用することにより、これらを全てプロに任せながら不動産に投資することが可能です。

 

流動性が高い

実際に不動産に投資をするとなると売買は気軽に行えるものではありません。

REITの場合は証券市場に上場しているため売買が頻繁に可能で、流動性が高く換金がしやすいです。

 

小資金でも購入可能

実際に不動産投資をする場合、一般的に数千万円単位での投資資金が必要となります。

REITの場合、投資は1口数万円単位から購入が可能で、少ない資金から投資が可能となります。

 

分散投資が可能

実際に不動産投資を行う場合、ひとつひとつの投資金額が大きいため分散投資を行うにはかなりの資金力が必要となります。

REITの場合はもともと複数の不動産に投資しているため、分散投資が簡単に行えます。

ひとつの不動産のみに投資している場合、不動産価格の下落や空室発生のリスクなどが大きくなるので、分散投資はリスク回避の面でも重要です。

 

REITのデメリット

続いてはREITのデメリットを紹介します。
REIT投資における、想定されるリスクやデメリットは以下が考えられます。

・実物の所有はできない
・倒産や上場廃止の可能性
・不動産市場や金利の変動リスク

ひとつずつ説明していきます。

 

実物の所有はできない

不動産への投資とはいえ、REITは「金融資産」なので、その不動産を所有することはできません。

実際の不動産投資の場合は購入すればその不動産実物を所有することができます。
そのため、状況に応じてはその物件に住むことも可能ですが、REITの場合それは不可能です。

 

倒産や上場廃止の可能性

REITは投資法人におけるキャッシュフロー悪化などの理由から一般企業と同様に倒産のリスクはあります。
ただし、倒産したとしても所有する不動産価値がゼロになるわけではないため、倒産時に不動産を売却し投資資金が投資者にある程度返金される可能性はあります。

またREITは証券取引所が定める上場基準に抵触した場合、上場廃止となるリスクもあります。
その場合は取引自体が困難になってしまい、最悪購入したREITが無価値と同じ状態になる可能性もあります。
一方、実際の不動産は個人間で取引可能なので、そのような心配はありません。

 

不動産市場や金利の変動リスク

REITは不動産への投資のため、不動産市況の影響を受けます。
賃貸市場や経済情勢などにより不動産の賃料収入や評価額が変動するので、それに応じてREITも価格が急落する可能性があります。

またREITは金融機関からも借り入れをして、その資金で不動産を購入して収益を出しています。
そのため金利が上昇した場合は利息負担が増加して収益が減少する場合もあります。

個別株投資の場合も市況に左右はされますが、企業成績さえ良ければ株価は上昇する可能性が高いです。
REITは全体の状況により価格変動が起きやすいのでその点は注意して投資をしましょう。

 

 

分配金について

REITは投資信託なので、株式でいう配当金とは違い『分配金』として株主に利益還元がされます。

分配金は決算期に支払われるのが一般的で、基本決算期から三か月以内には投資口数に応じて支払われます。
また分配金はREITの決算日（休日の場合は直前の営業日）を含めて4営業日前までに投資口を購入しておけば貰えます。
この日を権利付最終取引日といいます。

分配金は通常の株式と同様に税金が発生しますが、NISA口座の場合は分配金も非課税の取扱いになります。

 

 

REITの種類

REITは、その銘柄が投資対象とする不動産によって以下の三つの種類に分かれます。

・単一用途特化型REIT
・複数用途型REIT
・総合型REIT

REITにおける投資対象物件は住宅用の不動産だけではなく商業施設やホテル、物流など様々あります。

その中で何かひとつに特化して投資するのが『単一用途特化型REIT』です。
二種類の用途の不動産に投資するのが『複数用途型REIT』で、三種類以上に投資するのが『総合型REIT』となります。

REITにおいて投資対象となる不動産は以下の物があります。
それぞれの不動産で様々な違いがありますので、選ぶ時の参考にすると良いでしょう。

住宅特化型

景気の良し悪しにあまり左右されず入居者がいるため、安定的な収益が狙えます。
長期間保有して安定した分配金を望む方向け。

オフィス特化型

オフィスの需要は景気に左右されます。
そのため、景気が悪くなると分配金が減ってしまう可能性があるタイプです。
ただし、逆に好景気の時は価格も好調となります。

商業施設特化型

一般消費者向けの施設なので、景気の良し悪しが大きく影響するタイプです。

ホテル特化型

最も景気による影響を受けるのがホテル特化型です。
ハイリスク、ハイリターンの側面が強いタイプとなります。

物流施設特化型

物流は比較的安定しているタイプです。
テナントが安定しているのが理由ですが、逆にもしも退去した際はダメージが大きいです。

複数用途型・総合型REIT

上記のどれかひとつに特化しているのが単一用途特化型REITです。

対して上記のタイプ複数に投資しているのが複数用途型と総合型REITとなります。

様々な用途の不動産に分散投資をしているのでリスクヘッジがされており、単一型と比べて値動きは安定します。

 

 

コロナショックによる暴落の理由

ここまでREITの魅力を紹介しました。

そんなREITですが、2020年の3月には新型肺炎のコロナウイルスによる世界的な株価急落（通称：コロナショック）によりREIT価格も大暴落となりました。

ここで驚くべきことは、東証REIT指数の下落率が日経平均の下落率よりも大きかったことです。

勿論REITも日経平均株価もコロナショックでダメージを受けていることは同様です。
ですが、一般的には投資する商品内容などの違いによりREITのダメージは日本株全体が受けるダメージよりも相対的に小さいと考えられます。

ですが実態は日経平均以上に東証REIT指数は価格を下げました。
理由は様々なものが想定されますが、コロナショックを受けてアメリカのFRB（米国の中央銀行のようなもの）が実質ゼロ金利を導入したことなどにより、世界的に債券市場も大きく変動しました。
このことで日本の金利も変動し、投資家のパニック売りや機関投資家の見切り売りが東証REIT指数を押し下げたものと考えられます。
またREITは地方銀行なども多く保有しており、このあたりが先行き不安で投売ったのではという声も多いです。

 

 

高利回りなREIT一例（最終更新日2020/3/19）

以下で記載する銘柄は、3月19日時点で利回りが高い銘柄の一例となります。
REIT価格は日々変動しており、それに伴い利回りも変化するので内容が大きく異なる可能性もありますのでご注意ください。

利回り	コード	銘柄名
17.97%	8963	インヴィンシブル投資法人
15.18%	8985	ジャパン・ホテル・リート投資法人
11.73%	3453	ケネディクス商業リート投資法人
11.26%	3476	投資法人みらい
10.76％	3468	スターアジア不動産投資法人
10.69%	3478	森トラスト・ホテルリート投資法人