中古住宅販売件数とは？売れないのに価格が上がる仕組み

中古住宅販売件数とは、米国で中古住宅の引き渡しが完了した件数を集計した経済指標です。全米不動産業者協会（NAR）が毎月中旬に発表し、米国の住宅取引の約9割を占めます。

市場の大半を映すという意味で、住宅市場の実態を知るならこの指標が本命になります。

ただし2026年の米国住宅市場には、件数だけを見ていては気づけない現象が起きています。

販売件数は前月比で減っているのに、価格は前年比で上がり続けている。2026年7月の中央価格は43万4,100ドルで、前年から2.0％の上昇です。

売れていないのに値上がりする。この一見おかしな状態を作っているのが「ロックイン効果」と呼ばれる仕組みです。この記事ではそこまで解説します。

この記事でわかること

・中古住宅販売件数とは何か、いつ計上されるのか
・新築住宅販売件数との違いと使い分け
・販売が減っているのに価格が上がる「ロックイン効果」
・在庫と在庫月数という重要な数字
・2026年7月の内訳（一戸建て・価格・在庫）
・株価と為替への影響
・注意点とよくある質問

中古住宅販売件数とは

中古住宅販売件数（読み方：ちゅうこじゅうたくはんばいけんすう）

英語では Existing Home Sales。全米不動産業者協会（NAR／National Association of REALTORS）が集計しています。

項目	内容
英語名	Existing Home Sales
発表機関	全米不動産業者協会（NAR）。業界団体であり政府機関ではない
計上のタイミング	引き渡し（クロージング）が完了した時点
対象	一戸建て、タウンハウス、コンドミニアムなど
発表時期	毎月中旬（前月分）
単位	季節調整済み年率換算の戸数
市場に占める割合	住宅取引全体の約9割

「引き渡しが完了した時点」で計上される点が最大の特徴です。契約から引き渡しまでは、住宅ローンの審査などで1〜2か月かかります。

つまりこの指標が映しているのは、2〜3か月前に人々が下した判断だということになります。

新築住宅販売件数との使い分け

比較項目	中古住宅販売件数	新築住宅販売件数
計上時点	引き渡し完了	契約成立
映す時期	2〜3か月前の判断	今の判断
市場に占める割合	約9割	約1割
数字の安定性	安定している	振れやすい
発表	月の中旬（先に出る）	月の下旬
用途	実態の確認	先読み

発表は中古のほうが先ですが、映している時期は中古のほうが古いという逆転が起きています。ここが混乱しやすい点です。

「新築で先を読み、中古で実態を確認する」——この順番で使うと整理できます。

販売が減っているのに価格が上がる理由

ここがこの記事の核心です。通常、需要が減れば価格は下がります。ところが2026年の米国住宅市場では、それが起きていません。

2026年7月	結果
販売件数	前月比 −1.7％（2か月連続の減少）
中央価格	前年比＋2.0％（43万4,100ドル）
在庫	前月比 −1.9％（154万戸）

答えは在庫にあります。売る人も減っているため、在庫が積み上がらないのです。

ロックイン効果

かつて3％台の低金利で住宅ローンを組んだ人がいる
　↓
いま家を売って買い替えると、新しいローンは6.6％台になる
　↓
毎月の返済額が大幅に増えるため、売りたくても動けない
　↓
売り物件が市場に出てこない＝ 在庫が増えない
　↓
需要が減っても価格が下がらない

これをロックイン効果といいます。低金利のローンに「鍵をかけられている」という意味です。

結果として、買い手も売り手も減るという市場全体の凍結が起きます。取引件数は減るのに、値崩れは起きない。これが2026年の米国住宅市場の状態だと考えられます。

米国の住宅ローンは30年固定が主流であるため、この効果が強く働きます。金利を固定したまま何十年も保有できるので、低金利期に借りた人ほど動かなくなります。

在庫と在庫月数という重要な数字

販売件数だけでなく、同時に発表される在庫の数字も確認する価値があります。

数字	意味
在庫（戸数）	売りに出ている物件の数
在庫月数	今のペースで売れると在庫が何か月分あるか
中央価格	価格の真ん中の値。平均値より実態に近い

在庫月数は、住宅市場が売り手優位か買い手優位かを判断する数字です。

在庫月数が少ない

売り物件が足りない

→ 売り手優位。価格は上がりやすい

在庫月数が多い

売れ残りが増えている

→ 買い手優位。価格は下がりやすい

一般に6か月前後が需給の均衡点とされます。2026年7月の在庫は154万戸で前月比1.9％の減少でした。販売が減っているのに在庫も減っている——ロックイン効果がはっきり数字に出ています。

2026年7月の内訳

発表された内容を詳しく見ます。

項目	数値	前月比・前年比
販売件数（合計）	406万戸（年率）	前月比 −1.7％／前年比＋0.7％
一戸建て	369万戸	前月比 −1.9％
コンドミニアム等	37万戸	前月比横ばい
中央価格	43万4,100ドル	前年比＋2.0％
月末在庫	154万戸	前月比 −1.9％
市場予想	404万戸	結果は予想を上回った

ここで読み取れることを整理します。

2026年7月の読み解き

・販売は2か月連続の減少。前月比では弱い
・ただし前年比では＋0.7％。1年前よりは増えている
・市場予想の404万戸は上回った＝失望されるほどではない
・減っているのは一戸建て（−1.9％）。コンドミニアムは横ばい
・価格は前年比＋2.0％で上昇。在庫も減少

→ 需要は弱いが、供給も細っているため値崩れしない

2026年8月時点の30年固定住宅ローン金利は6.6％台。政策金利は3.50〜3.75％で据え置かれていますが、住宅ローン金利が下がらない限り、この凍結状態は続きやすいと考えられます。

株価と為替への影響

結果	読み取られること	米金利	ドル円
予想を上回る	住宅需要が底堅い	上昇	円安ドル高
予想を下回る	金利負担が効いている	低下	円高ドル安

相場への影響は限定的です。2〜3か月前の契約を映す遅行的な指標であり、その間に他の材料が出そろっているためです。

ただし価格の動きは物価指標とつながっています。米国の消費者物価指数では住居費が大きな比重を占めており、住宅価格の上昇は時間差をおいて家賃に波及します。住宅価格が下がらないことは、インフレが下がりにくいことを意味します。

2026年はPCEインフレ率が12か月で3.7％という水準にあり、9月FOMCでの利上げが50％超の確率で織り込まれている局面です。住宅価格の高止まりは、この構図を支える要因のひとつだと考えられます。

注意点　この指標の限界

4つの限界

・① 遅行指標である
　2〜3か月前の契約を映す。先を読む用途には向かない

・② 件数だけでは判断できない
　在庫と価格をセットで見ないと、ロックイン効果を見落とす

・③ 中央価格は質の変化を含む
　高額物件がよく売れた月は、値上がりしていなくても中央価格が上がる

・④ 業界団体の統計である
　政府統計ではない。算出方法が見直されることがある

③は見落とされやすい点です。中央価格が上がっても、同じ家が値上がりしたとは限りません。売れた物件の構成が高額側に偏っただけ、ということがあります。純粋な価格変動を見るなら、同一物件の再販価格を追う住宅価格指数のほうが適しています。

日本株への影響

経路	内容
住宅関連の需要	中古が売れるとリフォーム・家具・家電の需要が生まれる
為替を経由する	米金利観が動けば外需関連株に効く
物価を経由する	住宅価格の高止まりはインフレを支え、利上げ観測につながる

3つ目が2026年の局面では最も重要です。住宅指標そのものより、それがインフレと金融政策にどう跳ね返るかという経路で日本株に影響します。

中古住宅販売件数に関するよくある質問

新築住宅販売件数とどちらが重要ですか？

住宅市場の実態を知るなら中古です。住宅取引の約9割を占め、件数が多いぶん数字も安定しています。ただし引き渡しが完了した時点で計上されるため、2〜3か月前の契約を映していることになります。金利の変化に対する反応をいち早く知りたいなら、契約時点で計上される新築住宅販売件数のほうが適しています。

販売が減っているのに価格が上がるのはなぜですか？

売る人も減っているため、在庫が積み上がらないからです。かつて3％台の低金利で住宅ローンを組んだ人が、いま買い替えると6.6％台のローンになり毎月の返済が大幅に増えます。そのため売りたくても動けず、売り物件が市場に出てきません。これをロックイン効果といい、買い手も売り手も減ることで需要が弱くても値崩れしない状態が生まれます。

在庫月数とは何ですか？

今の販売ペースが続いた場合、売りに出ている物件が何か月分あるかを示す数字です。一般に6か月前後が需給の均衡点とされ、これより少なければ売り手優位で価格が上がりやすく、多ければ買い手優位で価格が下がりやすくなります。販売件数だけでなく在庫の動きもあわせて見ることで、市場の力関係が判断できます。

いつ発表されますか？

全米不動産業者協会（NAR）が毎月中旬に前月分を発表します。新築住宅販売件数（月下旬）より先に発表されますが、映している時期は中古のほうが古いという逆転が起きています。中古は引き渡し完了時点、新築は契約成立時点で計上されるためです。2026年7月分は8月11日に発表されました。

2026年7月の結果はどうでしたか？

販売件数は年率406万戸で前月比1.7％減となり、2か月連続の減少でした。ただし前年比では0.7％増で、市場予想の404万戸も上回っています。内訳は一戸建てが369万戸で1.9％減、コンドミニアム等が37万戸で横ばいでした。中央価格は43万4,100ドルと前年比2.0％上昇し、月末在庫は154万戸で1.9％減少しています。

中央価格が上がれば住宅が値上がりしたということですか？

必ずしもそうとは限りません。中央価格は売れた物件の価格の真ん中の値なので、高額物件がよく売れた月は同じ家が値上がりしていなくても上昇します。純粋な価格変動を知りたい場合は、同一物件の再販価格を追跡する住宅価格指数のほうが適しています。中央価格はあくまで取引の傾向を示す数字として扱ってください。

住宅価格は物価に影響しますか？

影響します。米国の消費者物価指数では住居費が大きな比重を占めており、住宅価格の上昇は時間差をおいて家賃に波及するためです。つまり住宅価格が下がらないことは、インフレが下がりにくいことを意味します。2026年はPCEインフレ率が12か月で3.7％という水準にあり、住宅価格の高止まりがこの状況を支える要因のひとつと考えられます。

この指標で相場は動きますか？

影響は限定的です。2〜3か月前の契約を映す遅行的な指標であり、その間に他の材料が出そろっているためです。ただし価格と在庫の動きは金融政策の見通しにつながるため、インフレが問題になっている局面では注目度が上がります。件数の増減より、価格が下がっているかどうかのほうが政策判断には重要になります。

まとめ

中古住宅販売件数は「件数だけ見ていると、市場で起きていることを取り違える指標」です。

2026年の米国では、販売が減っているのに価格は上がり在庫も減っています。低金利で借りた人が動けないというロックイン効果が、買い手と売り手を同時に減らしているためです。件数・価格・在庫の3つをセットで見て、はじめて実態が見えてきます。

この記事のまとめ

・中古住宅の引き渡しが完了した件数。NARが毎月中旬に発表
・住宅取引の約9割を占める。市場の実態を映す本命
・引き渡し時点で計上されるため2〜3か月前の判断を映す遅行指標
・新築で先を読み、中古で実態を確認するという使い分け
・販売が減っても価格が下がらないのはロックイン効果
・低金利で借りた人は買い替えると返済が増えるため売れない
・結果として在庫が積み上がらず、値崩れしない
・在庫月数は6か月前後が需給の均衡点
・2026年7月は406万戸（前月比−1.7％・前年比＋0.7％）
・中央価格43万4,100ドル（前年比＋2.0％）、在庫154万戸（−1.9％）
・住宅価格の高止まりは家賃を通じてインフレを支える

※ 本記事は2026年8月時点の公表情報にもとづく解説であり、特定の銘柄や投資判断を推奨するものではありません。指標の数値および発表日程は変更される可能性があります。